Подпишитесь и получите инструкцию в PDF: Как выбрать плитку?
В наше время редкий ремонт в квартире не обходится без перепланировки. Чаще всего это мелкие модернизации: поменять ванну на душевую кабину, перенести мойку на кухне, разобрать встроенный шкаф…
Но бывает, что наши клиенты желают увеличить кухню за счет комнаты, или комнату — за счет лоджии и рассказывают, что видели такое у соседей. Приходится терпеливо объяснять, что из желаемого можно реализовать, где нужно искать компромисс, а что делать нельзя, если хотите без проблем узаконить запланированные изменения.
Давайте раз и навсегда разберемся, что можно, что нельзя и почему.
Определения есть в Жилищном кодексе РФ.
Переустройство помещения в многоквартирном доме — это “установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт” (ЖК РФ, ст. 25. ч. 1.).
Перепланировка помещения — это “изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт” (ЖК РФ, ст. 25. ч. 2).
То есть, дополнительные электророзетки, или замена стандартной для советских домов тройниковой разводки водопровода на коллекторную — это переустройство. Увеличение ванной комнаты или кухни за счет прихожей — перепланировка. Согласование требуется.
Но если вы снесли перегородки, а новые возвели из тех же материалов и на тех же местах — это просто ремонт. Оформление не требуется.
Простыми перепланировками считаются перестановка сантехники, перенос мойки и электроплиты на кухне, демонтаж предусмотренных проектом квартиры встроенных шкафов (если они отражены в плане).
Для такого рода вмешательства заказывать проект не нужно, а согласовать его можно в упрощенном порядке:
Чтобы самостоятельно узаконить такую перепланировку, к заявлению в электронном виде необходимо прикладывать сканы паспортов БТИ с планами помещений до и после модернизации. Как разъясняют чиновники, оба документа “могут быть сформированы непосредственно в ходе оказания госуслуги”.
В ближайшем будущем Мосжилинспекция планирует отказаться от приема документов через МФЦ и полностью перевести его в электронный вид. Новшество запланировали на март 2020 года, по понятным причинам оно пока не реализовано.
Поэтому следите за официальными публикациями и советуйтесь с нашими специалистами: накладки в установочный период почти неизбежны.
Для любых изменений конфигурации помещения за счет перегородок нужно получать разрешение и заказывать проект.
Последний может выполнить любая проектная организация, имеющая допуск СРО. В том числе, ремонтно-отделочная компания, которой вы намерены доверить работы.
При его согласовании представители уполномоченного органа (в Реутове это Мосжилинспекция) в первую очередь будут изучать планы расположенных ниже этажей.
Предварительные согласования с надзорными инстанциями (газовщики, энергетики, сантехники, санэпиднадзор, пожарный надзор) требуются при переносе газового оборудования и переделках в электропроводке. Вас также могут обязать модернизировать “совковую” электропроводку в соответствии с современными требованиями.
В отличие от регионов, где чиновники рассматривают решения, что называется, в ручном режиме, жителям столицы повезло: разрешение на самостоятельное проведение перепланировки можно оформить онлайн.
Для квартир в домах массовых серий разработан официальный каталог, содержащий сотни планировочных решений для типовых однушек, двушек, трешек.
Их владельцам не нужно заказывать проект: при подаче заявления они просто могут указать номер приглянувшегося готового из каталога.
В каталоге представлены популярные варианты до и после вмешательства. Например, в однокомнатной квартире в советской “панельке” серии II-18 появляется витражное остекление и объединенное пространство кухни-гостиной, а тесный санузел превращается в просторную ванную комнату (планы слева).
Двушку той же серии со смежными территориями можно превратить в квартиру с изолированными комнатами. Но для этого придется выполнить усиление проема в несущей стене (планы справа).
…А так выглядит та самая “панелька” серии II-18 (иллюстрация из “Каталога типовых проектных решений перепланировки квартир в домах массовых серий”).
Работы, затрагивающие архитектурный облик и несущие конструкции, требуют дополнительной технической экспертизы. Только так можно узаконить перепланировку в данном случае.
Так, если дом новый, закон требует, чтобы проект выполнял автор проекта здания (то есть организация, которая данный дом проектировала).
Если автор неизвестен или недоступен для сотрудничества (например, это старинный дом), проект должен выполняться уполномоченной Правительством Москвы проектной организацией — ГБУ “Экспертный центр”.
На практике это означает, что его может выполнить любой грамотный проектировщик или архитектор. Но представители уполномоченных организаций также должны его проверить, подписаться и разделить ответственность.
Договориться не всегда просто. Поэтому представители ремонтно-строительных организаций, чтобы не вдаваться в подробности, объясняют заказчикам, что затрагивать несущие конструкции в процессе ремонта запрещено.
На самом деле прямого запрета нет, но экспертиза и соавторство часто становятся неоправданно затратными для исполнителя и заказчика. А попытки согласовать работы через суд не всегда приводят к желаемому результату.
Не любую перепланировку можно узаконить самому. Во-первых, нельзя ухудшать условия проживания соседей. Во-вторых, запрещено вносить изменения, которые отрицательно сказываются на архитектурном облике здания, его конструктивной прочности и приводят к ускоренному износу строительных конструкций.
Прокомментируем. Если убрать из обозначенных запретов первые два, проблема “коммуналок” исчезнет навсегда, а у вас появится возможность разделить трехкомнатную квартиру на две однушки, а двушку — на две студии с индивидуальными удобствами.
Но нет, оформить такую самовольную перепланировку нельзя. Потому что ваш туалет и кухонная мойка может оказаться аккурат над спальным местом соседа снизу. Поэтому перепланировки, предусматривающие возможность разделения больших квартир на маленькие, а также переноса кухонь и санузлов возможна только на первом (или точнее, первом нежилом) этаже — над офисами или магазинами, но не над другими квартирами.
Один из вопросов, который почти всегда интересует наших клиентов — возможность увеличить миниатюрную кухню в типовой “советской” квартире. Но выше мы сказали о строгом запрете на этот счет.
Рассмотрим три варианта, имеющие шансы на легализацию.
Если препятствий нет, и вы готовы самостоятельно заняться сбором документов, оформлением, согласованием перепланировки, вам поможет пошаговая инструкция, приложенная ниже. Нужно ли при этом привлекать специалиста? Да, если хотите, чтобы процесс прошел быстрее. Точно сказать, сколько времени занимает процесс узаконивания перепланировки сказать сложно.
Как узаконить уже сделанную перепланировку, можно ли это сделать и вообще, нужно ли? Эти вопросы задают люди, купившие или собирающиеся купить квартиру с нелегализованной перепланировкой.
Да, узаконить нужно, так как от этого зависит безопасность: ваша и ваших соседей. Кроме того, нарушителям грозят штрафы, возможность лишения квартиры и другие последствия.
Оцените шансы на легализацию по указанному выше списку допустимых/недопустимых работ.
Далее возможны три варианта действий:
На фото: чаще всего отметка о незаконной планировке выглядит именно так:
Суд — дело всегда долгое и затратное. Но процесс можно ускорить, если привлечь юристов, специализирующихся на таких делах.
Квартиру с неузаконенной перепланировкой можно продать, но серьезные нарушения снизят ее ликвидность и круг потенциальных покупателей. Ипотечные банки неохотно принимают в залог такие объекты, поэтому, если нарушения существенные, могут не одобрить покупку. Хотя, на “мелочи” банкиры в последнее время также закрывают глаза, поэтому неузаконенная простая перепланировка ничем, кроме штрафа в 2500 рублей и требованием привести документы в соответствие, не грозит.
Но совсем другое дело, если перепланировка ущемляет интересы других жильцов многоквартирного дома. Здесь инициаторами разбирательств часто становятся соседи снизу. Даже если вы предельно аккуратны и не льете воду на пол, они вряд ли откажутся от перспектив сделать ремонт давно потрескавшихся и пожелтевших потолков за ваш счет.
И, наконец, при любых мелких и крупных авариях, трещинах в фасаде, снижении параметров отопления и напора воды, собственники квартир с незаконными перепланировками должны быть готовы к повышенному вниманию надзорных органов и попыткам назначить их “крайними”. Причем не всегда без оснований.
Поэтому соблюдайте правила, а ремонт и перепланировку доверяйте профессионалам.
REGAMMA GROUP
Настоящая Политика конфиденциальности и обработки персональных данных (далее – Политика конфиденциальности) действует в отношении всей информации, которую сайт компании «Свой Сервис», расположенный в сети Интернет по адресу reutov.regamma.ru (далее — Сайт) может получить о Пользователе.
1.1 В настоящей Политике конфиденциальности используются следующие термины:
1.1. Администрация сайта – уполномоченные сотрудники на управление сайтом, действующие от имени Компании «Свой Сервис».
1.2. Сайт — сайт, расположенный в сети Интернет по адресу reutov.regamma.ru. Все исключительные права на Сайт и его отдельные элементы (включая программное обеспечение, дизайн) принадлежат Администрации сайта в полном объеме.
1.3. Пользователь — лицо использующее Сайт.
1.4. Законодательство — действующее законодательство Российской Федерации.
1.5. Персональные данные — персональные данные Пользователя, которые Пользователь предоставляет о себе самостоятельно в процессе использования функционала Сайта.
1.6. Услуги — услуги, предоставляемые компанией «Свой Сервис» на основании Лицензионного соглашения.
2.1. Администрация сайта собирает и хранит только те персональные данные, которые необходимы для оказания услуг Пользователю.
2.2. Персональная информация Пользователя может использоваться в следующих целях: обработка Заказов Пользователя, анализ работы Сервисного центра, проведение акций Сервисным центром, предоставление Пользователю новостей, а также иной информации рекламного характера, путем рассылки сообщений
Условия обработки персональной информации Пользователя
3.1. Обработка персональных данных Пользователя осуществляется без ограничения срока, любым законным способом, в том числе в информационных системах персональных данных с использованием средств автоматизации или без использования таких средств.
3.1. Обработка персональных данных Пользователя осуществляется без ограничения срока, любым законным способом, в том числе в информационных системах персональных данных с использованием средств автоматизации или без использования таких средств.